北马其顿在寻求宁静、欧洲生活品质和有利投资的外国人中越来越受欢迎。在这里购买房产不仅是一个实实在在的投资机会，还能简化移居和获得居留许可的过程。本文将分析购房的关键问题：从价格和区域，到法律细节和移民策略。
外国人可以购买哪些类型的房产？
欧盟和经合组织国家公民可以与马其顿公民以同等条件购买住房和建设用地。其他国家公民可以在对等原则基础上购买公寓和房屋，购买土地则需要司法部同意。因此，带土地的房屋和地块通常通过在北马其顿注册的公司购买——这是合法且常见的方式。外国人不能购买农业用地，只能租用。
可选房产
- 公寓（新房和二手房）；
- 旅游综合体中的酒店式公寓；
- 私人住宅（通过法人购买）；
- 商业地产。
2026 年房产价格
北马其顿仍比大多数欧盟国家便宜，但房价上涨很快。据国家银行数据，截至 2025 年底，斯科普里公寓价格同比上涨约 25%；到 2026 年夏末，挂牌均价达到约 2,150 欧元/平方米（一年前约为 1,670 欧元/平方米）。
斯科普里——首都和商业中心
- 二手房：平均约 2,150 欧元/平方米，市中心约 2,300 欧元/平方米
- 高端住宅：平均约 2,900 欧元/平方米，独家房源最高 4,000 欧元/平方米
- 基坑阶段的新房（约交房前 3 年）：1,800–2,000 欧元/平方米
- 主体混凝土结构完工的新房（交房前 1–1.5 年）：2,200–2,600 欧元/平方米
- 已竣工的新房：2,700 欧元/平方米起
- 按均价计算的 60 平方米公寓：约 13 万欧元
新房价格以小面积户型为准；面积较大的户型每平方米通常便宜约 100 欧元。
奥赫里德——旅游和投资中心
- 二手房：平均约 1,950 欧元/平方米；视需求而定，老房 1,700 欧元/平方米起，最好的房源可达 4,000 欧元/平方米以上
- 基坑阶段的新房（约交房前 3 年）：1,800 欧元/平方米起
- 混凝土结构阶段的新房（交房前 1–1.5 年）：2,000 欧元/平方米起
- 已竣工的新房：2,300 欧元/平方米起
比利亚尼尼泉区（Biljanini Izvori）是奥赫里德目前正在积极开发的理想区域。举例来说：2024 年在建设后期（约交房前 6 个月）以 1,650 欧元/平方米购入的公寓，如今价值 2,300–2,400 欧元/平方米。湖景第一排的房源在建设中期最高约 3,000 欧元/平方米，后期最高可达 4,000 欧元/平方米。
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价格为参考价，依据我们房产专家 2026 年秋季的评估。我们可根据您的预算提供最新房源。
在哪里买：最佳区域
斯科普里
- 森塔尔（Centar）——商业和行政中心，高档区域；
- 阿埃罗德罗姆（Aerodrom）——深受家庭欢迎，基础设施完善；
- 基塞拉沃达（Kisela Voda）——价格更实惠，正在发展的区域。
奥赫里德
- 位于同名湖畔、风景如画的城市，是短租需求旺盛的旅游中心。
其他城市
- 比托拉、普里莱普、斯特鲁加——更安静、更便宜的选择，适合安静生活或长期出租。
购房的法律细节
- 房产核查
核查房产的法律状况、产权负担以及不动产登记数据的准确性。 - 税号
外国买家需要办理马其顿税号（EDB）。 - 买卖合同
由公证人公证；如您不懂马其顿语，交易需有法院翻译参与。 - 付款与登记
款项通过银行支付，随后公证人将合同提交不动产登记局。在不动产登记完成后，您即成为业主。 - 税费
产权转让税为市场价值的 2–4%（税率由市政府确定；按法律由卖方缴纳，但双方可另行约定）。向开发商购买新房时改为缴纳增值税，通常已含在房价中。另需支付公证、翻译和登记费用。年度房产税为房产价值的 0.1–0.2%。
如何将购房与办理居留许可结合起来？
对于欧盟和经合组织国家公民，购买价值 4 万欧元以上的住房本身即可作为申请临时居留许可的依据，有效期最长一年，可逐年续签——前提是您确实在该国居住。其他国家公民购房不能直接获得居留权，但购房可以成为其他方案的一部分。
主要策略
- 通过开设公司
注册公司，必要时以公司名义购房，您作为企业所有者和管理者获得居留许可。这种方式也可以购买土地或房屋。 - 通过购房（欧盟和经合组织国家公民）
名下价值 4 万欧元以上的公寓或房屋是独立的居留依据。 - 其他依据
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结语
在北马其顿购买房产，是在一个舒适、物价不高、前景广阔的国家开启新生活的一步。这是一个进行有利投资、获得居留许可并以最小压力在欧洲生活的机会。
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