Північна Македонія набуває популярності серед іноземців, які шукають спокій, європейську якість життя та вигідні інвестиції. Придбання нерухомості тут — це можливість не лише вигідно вкласти кошти, а й спростити переїзд та отримання посвідки на проживання (ВНП). У цій статті ми розглянемо ключові моменти: ціни, райони, юридичний процес і можливості імміграції.
Які об'єкти нерухомості можуть купувати іноземці?
Громадяни країн ЄС та ОЕСР купують житло й будівельні ділянки на тих самих умовах, що й громадяни Македонії. Громадяни інших країн можуть купувати квартири та будинки на основі взаємності, а для купівлі землі потрібна згода Міністерства юстиції. Тому будинки із землею та ділянки частіше оформлюють на компанію, зареєстровану в Північній Македонії, — це законний і поширений шлях. Сільськогосподарську землю іноземці купити не можуть — лише орендувати.
Доступні типи нерухомості
- Квартири (новобудови та вторинний ринок);
- Апартаменти в туристичних комплексах;
- Приватні будинки (через компанію);
- Комерційна нерухомість.
Ціни на нерухомість у 2026 році
Північна Македонія досі дешевша за більшість країн ЄС, але житло тут швидко дорожчає. За даними Народного банку, наприкінці 2025 року ціни на квартири в Скоп'є зросли приблизно на 25% за рік, а середня ціна в оголошеннях наприкінці літа 2026 року сягнула близько 2 150 €/м² (роком раніше — близько 1 670 €/м²).
Скоп'є — столиця та діловий центр
- Вторинне житло: у середньому близько 2 150 €/м², у центрі — близько 2 300 €/м²
- Елітне житло: у середньому близько 2 900 €/м², ексклюзивні варіанти — до 4 000 €/м²
- Новобудови на етапі котловану (приблизно за 3 роки до здачі): 1 800–2 000 €/м²
- Новобудови із завершеною бетонною фазою (за 1–1,5 року до здачі): 2 200–2 600 €/м²
- Готові нові квартири: від 2 700 €/м²
- Квартира 60 м² за середньою ціною: близько 130 000 €
Ціни на новобудови вказано для квартир невеликої площі; у більших квартир квадратний метр зазвичай приблизно на 100 € дешевший.
Охрид — туристичний та інвестиційний центр
- Вторинне житло: у середньому близько 1 950 €/м²; залежно від запиту — від 1 700 €/м² за старий фонд до 4 000 €/м² і вище за найкращі об'єкти
- Новобудови на етапі котловану (близько 3 років до здачі): від 1 800 €/м²
- Новобудови в бетоні (1–1,5 року до здачі): від 2 000 €/м²
- Добудовані нові квартири: від 2 300 €/м²
Більяніні Ізвори — оптимальний район Охрида, який зараз активно забудовується. Для порівняння: квартира, куплена тут у 2024 році за 1 650 €/м² у середньо-фінальній фазі будівництва (приблизно за 6 місяців до здачі), сьогодні коштує 2 300–2 400 €/м². Варіанти на першій лінії коштують до 3 000 €/м² на середніх етапах будівництва і до 4 000 €/м² на фінальних.
Паралельно зі зростанням вартості квадратного метра квартиру можна здавати подобово через Booking: повне обслуговування під ключ беремо на себе — за 20% від прибутку.
Ціни орієнтовні — за оцінкою наших фахівців з нерухомості станом на осінь 2026 року. Актуальну добірку під ваш бюджет підготуємо на запит.
Де купувати: найпопулярніші райони
Скоп'є
- Центар — адміністративний і діловий центр, престижний район;
- Аеродром — популярний серед сімей, має розвинену інфраструктуру;
- Кісела Вода — доступніший район, що активно розвивається.
Охрид
- Мальовниче місто на березі Охридського озера, культурний та туристичний центр з потенціалом для короткострокової оренди протягом року.
Інші міста
- Бітола, Прилеп, Струга — спокійні та дешевші варіанти, підходять для постійного проживання або довгострокової оренди.
Юридичні аспекти придбання нерухомості
- Перевірка об'єкта
Перевіряємо юридичну чистоту нерухомості, обтяження та точність даних у кадастрі. - Податковий номер
Для угоди іноземцю знадобиться македонський податковий номер (ЕДБ). - Договір купівлі-продажу
Засвідчується в нотаріуса; якщо ви не володієте македонською, в угоді бере участь судовий перекладач. - Оплата та реєстрація
Розрахунок проходить через банк, потім нотаріус передає договір до Агентства з кадастру нерухомості. Власником ви стаєте з моменту реєстрації в кадастрі. - Збори та податки
Податок на перехід права власності — 2–4% від ринкової вартості (ставку встановлює муніципалітет; за законом його сплачує продавець, але сторони можуть домовитися інакше). При купівлі новобудови в забудовника замість нього сплачується ПДВ, зазвичай уже включений у ціну. Додатково — послуги нотаріуса, перекладача та збір кадастру. Щорічний податок на нерухомість — 0,1–0,2% від її вартості.
Як поєднати покупку нерухомості з отриманням ВНП?
Для громадян країн ЄС та ОЕСР купівля житла вартістю від 40 000 € сама по собі дає підставу для тимчасового ВНП строком до року з щорічним продовженням — за умови, що ви справді живете в країні. Громадянам інших країн, зокрема України, купівля нерухомості права на ВНП не дає, але може стати частиною іншої стратегії.
Основні варіанти
- Через відкриття компанії
Реєструється фірма, за потреби на неї оформлюється нерухомість, а ви отримуєте ВНП як власник і керівник бізнесу. Це також дозволяє придбати землю чи будинок. - Через купівлю житла (громадяни ЄС та ОЕСР)
Квартира чи будинок у власності вартістю від 40 000 € — самостійна підстава для ВНП. - За іншими підставами
Робота за наймом, навчання, возз'єднання сім'ї — власне житло в цих випадках закриває вимогу щодо місця проживання. Відповідний варіант підберемо на консультації.
Чому варто звернутися до Urban Consult?
- Ми надаємо повний супровід: від підбору об'єкта до легалізації.
- Працюємо разом з Urban Life — це доступ до перевірених об'єктів без ризиків.
- Допомагаємо з відкриттям фірми, рахунків у банках, нотаріусами та перекладами.
- Говоримо вашою мовою й розуміємо потреби клієнтів з України, ЄС та СНД.
Висновок
Купівля нерухомості в Північній Македонії — це шанс на нове життя в спокійній, доступній і перспективній європейській країні. Це можливість вигідно інвестувати, отримати ВНП і насолоджуватись європейським рівнем життя — без зайвої бюрократії та витрат.
Бажаєте дізнатись більше або підібрати об’єкт?
Зв’яжіться з нами — ми допоможемо на кожному етапі, від ідеї до заселення.
